iURBANS Conocer mi manzana

Urbanismo de abajo hacia arriba · Bogotá D.C.

La ciudad la construyen
quienes la habitan.

Norma, diseño, finanzas, legal y obra al servicio de los vecinos que ya tienen el suelo más valioso de la ciudad.

Ver la manzana

No somos una constructora ni una inmobiliaria.

Somos la oficina de proyecto que hasta hoy solo tenían los grandes promotores, puesta al servicio de una manzana.

iURBANS convierte una manzana de barrio en un proyecto de vivienda que deciden, aportan y habitan sus propios vecinos. Calcula lote a lote qué se puede construir, cuánto cuesta, qué recibe cada hogar y qué falta para que la operación cierre; y coordina a todos los que la hacen posible.

El hogar no paga nada por adelantado. Si la operación llega a existir, la gerencia es una línea más del costo del proyecto, pagada desde la fiducia. iURBANS nunca recauda ni custodia el dinero de los vecinos.

Para quién

  • Vecinos propietarios y moradores que quieren saber qué vale su manzana y qué pasaría si deciden juntos.
  • Juntas de Acción Comunal que buscan un proyecto para su barrio sin que el barrio se vaya.
  • Profesionales del sector: arquitectura, ingenierías, avalúos, derecho, obra e interventoría.

44.038

manzanas de Bogotá en el modelo territorial

933.410

lotes con geometría catastral oficial

66

motores de cálculo: norma, forma, costos, finanzas y hogares

4.651

pruebas automáticas en verde

Catastro oficial de Bogotá (UAECD) cargado en el modelo territorial del proyecto. Mediciones sobre el repositorio y la base de datos del proyecto.

El suelo más valioso de las ciudades latinoamericanas lo tienen los barrios populares. Lo que les faltaba era todo lo demás.
Vecinos cuidando una huerta común en el patio de una manzana renovada
Lo que buscamos. Manzanas donde los vecinos se quedan y ganan patio, huerta y lugares para encontrarse.

No faltan viviendas: faltan viviendas buenas.

Hoy los barrios se renuevan lote a lote: una casa se vende, se levanta un edificio y la familia se va.

Calle de barrio tradicional en transición, con edificios nuevos junto a casas antiguas
Más cara. La renovación lote a lote: llegan los locales nuevos y los cafés; la panadería y sus vecinos quedan en riesgo.
Apartamento mínimo frente a una casa que creció con la familia
Más pequeña. La casa que crece con la familia frente al apartamento mínimo que cabe en la hoja de cálculo.
Conjunto cerrado con reja que da la espalda a la calle
Más cerrada. El conjunto que da la espalda a la calle: zonas comunes con reja y sin barrio alrededor.

0,3 %

déficit cuantitativo de vivienda · Bogotá 2025

6,0 %

déficit cualitativo · hogares en viviendas que hay que mejorar

8 → 16 %

predios residenciales de hasta 40 m², de 2006 a 2026

Fuentes: UAECD, censo inmobiliario 2026 (vía Infobae); DANE, déficit habitacional 2025 (vía Alcaldía de Bogotá). Recopiladas en el informe de valoración del proyecto.

// La oportunidad, en una manzana

Dos maneras de usar la norma.

La misma manzana, la misma norma, la misma cámara y la misma escala. Esquema conceptual.

87 %de los lotes candidatos de Consolidación y Renovación, desarrollados uno a uno, compensaría su cesión fuera del predio
58 %de las manzanas candidatas, englobadas completas, cedería 400 m² o más en sitio

Medición sobre las 12.362 manzanas candidatas de Bogotá con la fórmula del motor

Estado 1 de 4

Hoy: la manzana existente.

28 lotes · 28 casas · sin espacio público ni zonas comunes

Casas de 2 y 3 pisos levantadas por sus dueños durante décadas.

    Desplázate para recorrer los cuatro estados

    Hoy: 28 casas de 2 y 3 pisos, sin espacio público ni zonas comunes
    7.910 m²construidos hoy
    0 m²de espacio público
    • Espacio público: cesión en sitio
    • Espacio público adicional: patio abierto
    • Cesión compensada fuera
    • Altura máxima ilustrativa
    • Edificación
    • Primer piso activo
    • Construcción existente conservada
    • Suelo privado libre
    • Árbol: copa y tronco (indicativo)
    • Lindero de lote original
    ModeloJusticia espacialSostenibilidad ambientalSostenibilidad socialSostenibilidad económica
    Lote a loteLa cesión se compensa fuera y nada obliga a invertirla en el barrio.Se demuele todo y el interior se parte en patios sueltos.El propietario vende y se va; el inquilino suele quedar desplazado.Suelo comprado, margen del promotor y viviendas cada vez más pequeñas.
    iURBANSLa cesión se entrega en sitio y el patio se abre al barrio: espacio público nuevo.Se conserva lo que sirve; patio arborizado y la luz como regla.Reposición para el propietario; derecho preferencial para el morador.El suelo entra como capital; el excedente, si lo hay, es de los hogares.

    // Ambiente

    Reverdecer la ciudad que ya existe.

    La operación de manzana no consume suelo nuevo: libera suelo dentro de la ciudad construida, lo devuelve como espacio público y verde, y aprovecha las redes que el barrio ya tiene.

    Hoy: 28 casas que cubren el 70 % de la manzana, con patios privados sueltos

    Hoy

    1.440 m²

    de suelo libre, todo en patios privados sueltos. Las casas cubren el 70 % de la manzana; no hay plaza ni árboles comunes.

    Manzana iURBANS: el edificio ocupa el 54 % y el 46 % queda libre, con plaza y patio arborizados

    Manzana iURBANS

    2.225 m²

    de suelo libre, público o colectivo. El edificio ocupa el 54 %; el 46 % queda abierto al barrio y arborizado.

    960 m²

    de plaza pública en sitio · lote a lote: 0

    18

    árboles en el patio y la plaza del esquema

    11.560 m²

    construidos sobre redes existentes, frente a 14.400 lote a lote

    Suelo permeable

    Del patio sellado al suelo vivo

    El suelo libre deja de ser una suma de patios privados y se concentra en una plaza y un patio abiertos que pueden ser permeables: infiltran la lluvia, alivian el alcantarillado y bajan la temperatura del barrio.

    Redes disponibles

    Densificar donde la ciudad ya invirtió

    Vivienda nueva sobre suelo servido: acueducto, alcantarillado, energía, vías y transporte que ya existen, en lugar de extender redes a la periferia. La altura la fija el cálculo, no el máximo.

    Ciudad de proximidad

    La ciudad de 15 minutos, en una manzana

    Los mismos vecinos, el comercio de siempre en un primer piso activo y vivienda cerca del empleo y del transporte. Menos trayectos largos, más vida de barrio.

    Reverdecer el barrio

    Verde que se queda en el barrio

    La cesión se entrega en sitio como plaza, con patio arborizado, huerta y la luz como regla de diseño, en lugar de compensarse en una cuenta lejana.

    Superficie permeable, agua y energía · no medido todavía

    Cuánto suelo queda permeable, cuánta agua se infiltra y cuánta energía se ahorra depende del diseño de cada manzana. Se medirá en las manzanas piloto, con el mismo rigor que el dinero.

    Esquema conceptual de la manzana tipo (80 × 60 m, 28 lotes): huellas y suelo libre medidos sobre la geometría del dibujo, con la misma cámara y escala en todos los estados. Lote a lote quedarían 2.400 m² libres, repartidos en 28 patios privados. No es un proyecto ni una oferta.

    Una misma calle partida: a un lado, gris y apagada; al otro, cálida y con vecinos

    El mismo suelo, dos futuros.

    A un lado, más de lo mismo. Al otro, la manzana que deciden sus vecinos.

    El suelo ya lo tienen los vecinos.

    En Bogotá, el suelo mejor localizado, con servicios, transporte y vida de barrio, está en manos de hogares populares.

    Hoy · renovación lote a loteCon iURBANS · operación de manzana
    Quién decideEl promotor, desde su modelo de negocioLos vecinos, con toda la información técnica y financiera de su manzana
    El propietarioVende y se va con una compensación en dineroAporta su suelo y recibe vivienda nueva de reposición, compensación y participación en el valor creado cuando la operación lo genera
    El inquilinoEs desplazadoTiene derecho preferencial para quedarse: acceso a vivienda VIS/VIP con subsidio, o alternativa de permanencia
    La forma urbanaUn edificio de cinco o seis pisos en cada loteUn proyecto de manzana: patios, espacio público, zonas verdes y reúso de lo que sirve
    Las cesionesCada lote cede menos de 400 m² y la compensa fueraAl englobar, la cesión puede entregarse en la manzana: en el 58 % de las candidatas
    La especulaciónLa vivienda es un producto de mercado libreFunción social: reposición, VIS/VIP y una parte libre que financia, con modelos de gobierno que protegen de la especulación

    La norma de Bogotá ya premia este modelo

    El Decreto Distrital 670 de 2025, Decreto Único Distrital de Ordenamiento Territorial, convierte la permanencia de moradores y propietarios en incentivos para el proyecto.

    D670/2025Qué estableceQué significa para tu manzana
    Art. 267Derecho preferencial de moradores y actividades productivas sobre las unidades del proyectoLos moradores del censo son la primera demanda del proyecto
    Art. 275No exigencia de destinar suelo o construcción a VIS cuando el proyecto vincula a sus moradores (en consolidación de estratos 1-3, al menos el 50 %)Vincular a los moradores libera área y mejora la cuenta del proyecto
    Art. 276Conservación del estrato socioeconómico de la vivienda de reemplazo durante 10 añosQuien se queda conserva durante 10 años su estrato, y con él sus tarifas de servicios públicos
    Art. 278Incentivos adicionales a la participación y permanencia de propietariosPremia exactamente la operación cooperativa

    Fuente primaria: Decreto Distrital 670 de 2025, texto oficial del Registro Distrital. La aplicación a cada manzana depende de su tratamiento urbanístico y la calcula el motor normativo.

    De un vecino curioso a una manzana renovada.

    Ocho fases. Cada una produce una decisión, un documento y un criterio de avance.

    1. 01

      Conocer

      Cada vecino ve su lote, su norma, su valor y lo que su manzana podría ser.

    2. 02

      Organizarse

      Censo de hogares, voluntad firmada y roles: propietario, morador, comercio.

    3. 03

      Evaluar

      Alternativas 3D con costos, ingresos y lo que recibe cada hogar.

    4. 04

      Decidir

      Asamblea, modelo de gobierno y acta con trazabilidad.

    5. 05

      Constituir

      Vehículo del proyecto, aportes y contratos individualizados.

    6. 06

      Financiar

      Fiducia, preventas, subsidios y crédito constructor.

    7. 07

      Construir

      Concurso de constructores, interventoría, hitos y pagos verificables.

    8. 08

      Habitar

      Entrega, retorno de los hogares y gobierno de la comunidad.

    Qué recibe cada hogar

    • El propietario aporta su suelo y recibe una vivienda nueva de reposición: el 105 % de su área actual, con un mínimo digno de 45 m² y un tope de 150 m² (lo que excede el tope se le paga en dinero), compensación económica y participación en el diseño de los espacios comunes.
    • El morador que vive en arriendo accede con derecho preferencial a vivienda VIS/VIP con subsidio y crédito; si no puede comprar, la operación debe darle una alternativa de permanencia o retorno.
    • La actividad productiva recupera su local en el primer piso comercial.
    • El barrio recibe la cesión en sitio si el englobe alcanza el umbral de la norma.

    Lo que recibe cada hogar lo calcula el motor caso por caso y se acuerda antes de constituir. iURBANS no promete una cifra ni un multiplicador de antemano: depende de quién participa, del área englobada y de la viabilidad espacial y financiera.

    Interior de una casa de desarrollo progresivo ampliada durante décadas
    El punto de partida. Una casa de desarrollo progresivo: el patrimonio que cada hogar aporta.
    Patio cooperativo con huerta, juego y vivienda alrededor
    El punto de llegada. Un patio cooperativo con huerta, juego y vivienda alrededor.

    Siete modelos de gobierno, contra la especulación

    Los vecinos eligen el suyo por acuerdo. Cada modelo trae su marco legal y sus protecciones: la vivienda creada no es solo un producto de mercado libre.

    M1Propiedad horizontal con gobierno democrático
    M2Cooperativa de vivienda tradicional
    M3Cooperativa de cesión de uso
    M4Vivienda colaborativa
    M5Vivienda colaborativa para personas mayores
    M6Fideicomiso comunitario de suelo
    M7Manzana voluntaria · modelo propio de iURBANS

    // Quién gana qué

    Cada uno gana desde su lugar.

    Una manzana solo se renueva si a todos les conviene a la vez. Elige quién eres y mira cómo te va: lo que pones, lo que recibes en dinero y lo que ganas en vida.

    ¿Quién eres en la manzana?

    Pones tu lote y tu casa.

    Recibes en dinero una vivienda nueva de reposición, con un mínimo digno de 45 m² y un tope de 150 m²: lo que excede el tope se te paga en dinero. Además, compensación y participación en el excedente si la operación lo genera.

    Ganas en vida volver a tu manzana, a una vivienda nueva con patio, plaza y los vecinos de siempre. Conservas tu estrato durante 10 años, y con él tus tarifas (D670, art. 276).

    No pagas nada por adelantado: la gerencia es una línea del costo del proyecto, pagada desde la fiducia.

    Pones tu permanencia en el censo del barrio.

    Recibes en dinero acceso preferente a vivienda VIS/VIP con subsidio y crédito: el arriendo que hoy pagas puede convertirse en la cuota de algo tuyo.

    Ganas en vida quedarte en el barrio, cerca de tu trabajo, tu colegio y tu gente. Si no puedes comprar, la operación debe darte una alternativa de permanencia o retorno.

    Pones tu local y tu clientela.

    Recibes en dinero tu local de vuelta en un primer piso activo, con más vecinos a la puerta: de 7.910 a 11.560 m² construidos en la manzana tipo. Las actividades productivas también tienen derecho preferencial (D670, art. 267).

    Ganas en vida que la tienda, el taller y la panadería sigan siendo el centro del barrio, y no lo primero que se va.

    La manzana · proyecto de referencia 19.200 M COP de costo total, administrado en fiducia. Todo el dinero pasa por ahí: nadie cobra por fuera.

    Pones diseño, cálculo, obra y supervisión.

    Recibes en dinero encargos verificados y pagos por hitos desde la fiducia; la obra se adjudica por concurso. La plataforma cobra una suscripción y una comisión de éxito sobre los encargos que adjudica.

    Ganas en vida trabajar sobre un expediente vivo, con la información una sola vez y siempre en su versión vigente.

    Pones el patrimonio autónomo y el crédito constructor.

    Recibes en dinero la administración de los 19.200 M del proyecto y un crédito de menor riesgo: carpeta completa y sellada, y preventas con demanda identificada desde el censo.

    Ganas en vida financiar vivienda nueva en barrios con servicios, con trazabilidad de cada peso.

    Pones la norma, los subsidios y los trámites.

    Recibes en dinero la cesión en la misma manzana que la genera, sin comprar suelo, y vivienda VIS/VIP sin extender redes a la periferia.

    Ganas en vida hogares que se quedan, barrios más verdes y una ciudad de proximidad.

    Proyecto de referencia del modelo: una manzana tipo en Engativá, con cifras ilustrativas. Cada manzana es distinta: lo que recibe cada hogar lo calcula el motor caso por caso y se acuerda antes de constituir, nunca un promedio prometido. Comercio y plaza: medidos sobre el esquema conceptual de la manzana tipo.

    // Rigor como ventaja

    El sistema que no infla los números.

    Lo que no es viable se nombra, no se vende. Y se dice qué haría falta para que sí ocurra.

    Antes de mostrarle una alternativa a un vecino, el motor la somete a un filtro de no pérdida:

    • Ningún hogar sale con menos de lo que tiene hoy.
    • El proyecto cubre su costo con un colchón del 3 %.
    • Cabe la reposición de todos los hogares.
    • La huella no invade suelo ajeno ni suelo público.
    • La manzana es elegible según su norma.

    2.732

    englobes evaluados por el filtro

    145

    manzanas con operación modelada

    Con los costos y precios de hoy, ninguno pasa todavía el filtro completo. A cada uno el sistema le publica cuánto le falta y por qué palanca: costo, precio, subsidio o plazo.

    Las cifras se vuelven a medir tras cada corrección del motor.

    Cualquiera puede dibujar un edificio. Nadie más calcula, para cada hogar de una manzana, qué recibe, qué falta y quién tiene que firmar.
    Próximamente · el ecosistema completo de la aplicación

    // Lo que viene

    Todos los oficios, en un teléfono.

    Arquitectura, ingenierías, avalúos, abogados, fiducia, banca, curaduría y obra, reunidos alrededor de tu manzana.

    Hoy un proyecto de renovación solo lo puede reunir un gran promotor. La aplicación de iURBANS pone a cada actor en el mismo expediente, con un gerente que responde por el proceso completo.

    Vecinos · B2CPropietarios, moradores y actividades productivas: suelo, voluntad, decisiones
    Profesionales · B2BArquitectura, ingenierías, avalúos, derecho, obra e interventoría
    Fiducia y bancaPatrimonio autónomo, preventas, punto de equilibrio y crédito constructor
    Instituciones · B2GHábitat, Planeación, Catastro, curadurías y cajas: norma, subsidios y trámites
    iURBANSPlataforma · gerencia · validación

    Vecinos · B2C

    Tu manzana, en tu teléfono

    Tu lote, tu norma y lo que tu manzana podría ser. Censo de hogares, voluntad firmada, asambleas con quórum y acta, y lo que recibe cada hogar, calculado caso por caso.

    Profesionales · B2B

    El mercado de profesionales

    Arquitectos, ingenieros, interventores y constructores reciben encargos verificados y trabajan sobre el expediente de la manzana, con concursos y pagos por hitos.

    Fiducia y banca

    El dinero, siempre en la fiducia

    Patrimonio autónomo, preventas y crédito constructor. A la banca, la carpeta de crédito de cada proyecto, completa y sellada.

    Instituciones · B2G

    Norma, subsidios y trámites

    Hábitat, Planeación, curadurías y cajas de compensación con un tablero territorial por manzana, la canalización de subsidios y la verificación pública de actas y documentos.

    Lo que queda es un expediente vivo: cada dato, geometría, costo, acuerdo y firma con procedencia y versión. Cuando un vecino entra o sale, el proyecto se recalcula y cada uno ve qué cambió para él.
    Primer piso comercial de un barrio con tienda, taller y vecinos
    Lo que el proyecto protege. La tienda, el taller y los vecinos que sostienen la economía del barrio.

    Estado actual

    Los motores ya calculan para toda Bogotá. La plataforma opera hoy en entorno local mientras se conectan todas sus piezas en un solo recorrido; el ecosistema completo de la aplicación se lanza próximamente.

    Quiero enterarme del lanzamiento

    // Por qué ahora

    La próxima ciudad ya está construida.

    Está en los barrios consolidados, en el suelo que sus vecinos ya tienen. Falta decidirla juntos.

    info@iurbans.com

    Bogotá, Colombia

    iURBANS

    Creamos la ciudad de abajo hacia arriba