Urbanismo de abajo hacia arriba · Bogotá D.C.
La ciudad la construyen
quienes la habitan.
Norma, diseño, finanzas, legal y obra al servicio de los vecinos que ya tienen el suelo más valioso de la ciudad.
Ver la manzanaNo somos una constructora ni una inmobiliaria.
Somos la oficina de proyecto que hasta hoy solo tenían los grandes promotores, puesta al servicio de una manzana.
iURBANS convierte una manzana de barrio en un proyecto de vivienda que deciden, aportan y habitan sus propios vecinos. Calcula lote a lote qué se puede construir, cuánto cuesta, qué recibe cada hogar y qué falta para que la operación cierre; y coordina a todos los que la hacen posible.
El hogar no paga nada por adelantado. Si la operación llega a existir, la gerencia es una línea más del costo del proyecto, pagada desde la fiducia. iURBANS nunca recauda ni custodia el dinero de los vecinos.
Para quién
- Vecinos propietarios y moradores que quieren saber qué vale su manzana y qué pasaría si deciden juntos.
- Juntas de Acción Comunal que buscan un proyecto para su barrio sin que el barrio se vaya.
- Profesionales del sector: arquitectura, ingenierías, avalúos, derecho, obra e interventoría.
44.038
manzanas de Bogotá en el modelo territorial
933.410
lotes con geometría catastral oficial
66
motores de cálculo: norma, forma, costos, finanzas y hogares
4.651
pruebas automáticas en verde
Catastro oficial de Bogotá (UAECD) cargado en el modelo territorial del proyecto. Mediciones sobre el repositorio y la base de datos del proyecto.
El suelo más valioso de las ciudades latinoamericanas lo tienen los barrios populares. Lo que les faltaba era todo lo demás.
No faltan viviendas: faltan viviendas buenas.
Hoy los barrios se renuevan lote a lote: una casa se vende, se levanta un edificio y la familia se va.
0,3 %
déficit cuantitativo de vivienda · Bogotá 2025
6,0 %
déficit cualitativo · hogares en viviendas que hay que mejorar
8 → 16 %
predios residenciales de hasta 40 m², de 2006 a 2026
Fuentes: UAECD, censo inmobiliario 2026 (vía Infobae); DANE, déficit habitacional 2025 (vía Alcaldía de Bogotá). Recopiladas en el informe de valoración del proyecto.
La oportunidad, en una manzana
Dos maneras de usar la norma.
La misma manzana, la misma norma, la misma cámara y la misma escala. Esquema conceptual.
Medición sobre las 12.362 manzanas candidatas de Bogotá con la fórmula del motor
Estado 1 de 4
Hoy: la manzana existente.
28 lotes · 28 casas · sin espacio público ni zonas comunes
Casas de 2 y 3 pisos levantadas por sus dueños durante décadas.
Desplázate para recorrer los cuatro estados
- Espacio público: cesión en sitio
- Espacio público adicional: patio abierto
- Cesión compensada fuera
- Altura máxima ilustrativa
- Edificación
- Primer piso activo
- Construcción existente conservada
- Suelo privado libre
- Árbol: copa y tronco (indicativo)
- Lindero de lote original
| Modelo | Justicia espacial | Sostenibilidad ambiental | Sostenibilidad social | Sostenibilidad económica |
|---|---|---|---|---|
| Lote a lote | La cesión se compensa fuera y nada obliga a invertirla en el barrio. | Se demuele todo y el interior se parte en patios sueltos. | El propietario vende y se va; el inquilino suele quedar desplazado. | Suelo comprado, margen del promotor y viviendas cada vez más pequeñas. |
| iURBANS | La cesión se entrega en sitio y el patio se abre al barrio: espacio público nuevo. | Se conserva lo que sirve; patio arborizado y la luz como regla. | Reposición para el propietario; derecho preferencial para el morador. | El suelo entra como capital; el excedente, si lo hay, es de los hogares. |
Esquema conceptual · no es un proyecto ni una oferta. Manzana tipo de 80 × 60 m (4.800 m²), 28 lotes, en Renovación Urbana sin plan parcial; alturas ilustrativas. Hoy: 28 casas de 2 y 3 pisos (7.910 m²), sin espacio público. Regla (norma urbana vigente de Bogotá): la cesión en sitio es el 20 % del terreno con índices de 1,3 a 6, y si es menor de 400 m² se compensa fuera del predio. Lote a lote, cada lote debe 30-40 m² y compensa; la manzana completa entrega 960 m² en sitio. El patio abierto es espacio público adicional, decisión de la operación. La porción Fd (7 %) se paga en dinero en los dos modelos. En Consolidación, la manzana cede en sitio solo con índice sobre 3 (39 % de sus candidatas). El pago va a una cuenta distrital (Decreto Distrital 670 de 2025, arts. 1356 y 1358) sin obligación de invertirlo en el barrio. Construido: 14.400 m² lote a lote y 11.560 m² en la manzana (80 %). Hoy ningún englobe evaluado pasa el filtro completo del motor. Las 12.362 manzanas son candidatas por catastro y norma, no proyectos.
El mismo suelo, dos futuros.
A un lado, más de lo mismo. Al otro, la manzana que deciden sus vecinos.
El suelo ya lo tienen los vecinos.
En Bogotá, el suelo mejor localizado, con servicios, transporte y vida de barrio, está en manos de hogares populares.
La norma de Bogotá ya premia este modelo
El Decreto Distrital 670 de 2025, Decreto Único Distrital de Ordenamiento Territorial, convierte la permanencia de moradores y propietarios en incentivos para el proyecto.
| D670/2025 | Qué establece | Qué significa para tu manzana |
|---|---|---|
| Art. 267 | Derecho preferencial de moradores y actividades productivas sobre las unidades del proyecto | Los moradores del censo son la primera demanda del proyecto |
| Art. 275 | No exigencia de destinar suelo o construcción a VIS cuando el proyecto vincula a sus moradores (en consolidación de estratos 1-3, al menos el 50 %) | Vincular a los moradores libera área y mejora la cuenta del proyecto |
| Art. 276 | Conservación del estrato socioeconómico de la vivienda de reemplazo durante 10 años | Quien se queda conserva durante 10 años su estrato, y con él sus tarifas de servicios públicos |
| Art. 278 | Incentivos adicionales a la participación y permanencia de propietarios | Premia exactamente la operación cooperativa |
Fuente primaria: Decreto Distrital 670 de 2025, texto oficial del Registro Distrital. La aplicación a cada manzana depende de su tratamiento urbanístico y la calcula el motor normativo.
De un vecino curioso a una manzana renovada.
Ocho fases. Cada una produce una decisión, un documento y un criterio de avance.
- 01
Conocer
Cada vecino ve su lote, su norma, su valor y lo que su manzana podría ser.
- 02
Organizarse
Censo de hogares, voluntad firmada y roles: propietario, morador, comercio.
- 03
Evaluar
Alternativas 3D con costos, ingresos y lo que recibe cada hogar.
- 04
Decidir
Asamblea, modelo de gobierno y acta con trazabilidad.
- 05
Constituir
Vehículo del proyecto, aportes y contratos individualizados.
- 06
Financiar
Fiducia, preventas, subsidios y crédito constructor.
- 07
Construir
Concurso de constructores, interventoría, hitos y pagos verificables.
- 08
Habitar
Entrega, retorno de los hogares y gobierno de la comunidad.
Qué recibe cada hogar
- El propietario aporta su suelo y recibe una vivienda nueva de reposición: el 105 % de su área actual, con un mínimo digno de 45 m² y un tope de 150 m² (lo que excede el tope se le paga en dinero), compensación económica y participación en el diseño de los espacios comunes.
- El morador que vive en arriendo accede con derecho preferencial a vivienda VIS/VIP con subsidio y crédito; si no puede comprar, la operación debe darle una alternativa de permanencia o retorno.
- La actividad productiva recupera su local en el primer piso comercial.
- El barrio recibe la cesión en sitio si el englobe alcanza el umbral de la norma.
Lo que recibe cada hogar lo calcula el motor caso por caso y se acuerda antes de constituir. iURBANS no promete una cifra ni un multiplicador de antemano: depende de quién participa, del área englobada y de la viabilidad espacial y financiera.
Siete modelos de gobierno, contra la especulación
Los vecinos eligen el suyo por acuerdo. Cada modelo trae su marco legal y sus protecciones: la vivienda creada no es solo un producto de mercado libre.
| M1 | Propiedad horizontal con gobierno democrático |
| M2 | Cooperativa de vivienda tradicional |
| M3 | Cooperativa de cesión de uso |
| M4 | Vivienda colaborativa |
| M5 | Vivienda colaborativa para personas mayores |
| M6 | Fideicomiso comunitario de suelo |
| M7 | Manzana voluntaria · modelo propio de iURBANS |
Rigor como ventaja
El sistema que no infla los números.
Lo que no es viable se nombra, no se vende. Y se dice qué haría falta para que sí ocurra.
Antes de mostrarle una alternativa a un vecino, el motor la somete a un filtro de no pérdida:
- Ningún hogar sale con menos de lo que tiene hoy.
- El proyecto cubre su costo con un colchón del 3 %.
- Cabe la reposición de todos los hogares.
- La huella no invade suelo ajeno ni suelo público.
- La manzana es elegible según su norma.
2.732
englobes evaluados por el filtro
145
manzanas con operación modelada
Con los costos y precios de hoy, ninguno pasa todavía el filtro completo. A cada uno el sistema le publica cuánto le falta y por qué palanca: costo, precio, subsidio o plazo.
Las cifras se vuelven a medir tras cada corrección del motor.
Cualquiera puede dibujar un edificio. Nadie más calcula, para cada hogar de una manzana, qué recibe, qué falta y quién tiene que firmar.
Lo que viene
Todos los oficios, en un teléfono.
Arquitectura, ingenierías, avalúos, abogados, fiducia, banca, curaduría y obra, reunidos alrededor de tu manzana.
Hoy un proyecto de renovación solo lo puede reunir un gran promotor. La aplicación de iURBANS pone a cada actor en el mismo expediente, con un gerente que responde por el proceso completo.
Vecinos · B2C
Tu manzana, en tu teléfono
Tu lote, tu norma y lo que tu manzana podría ser. Censo de hogares, voluntad firmada, asambleas con quórum y acta, y lo que recibe cada hogar, calculado caso por caso.
Profesionales · B2B
El mercado de profesionales
Arquitectos, ingenieros, interventores y constructores reciben encargos verificados y trabajan sobre el expediente de la manzana, con concursos y pagos por hitos.
Fiducia y banca
El dinero, siempre en la fiducia
Patrimonio autónomo, preventas y crédito constructor. A la banca, la carpeta de crédito de cada proyecto, completa y sellada.
Instituciones · B2G
Norma, subsidios y trámites
Hábitat, Planeación, curadurías y cajas de compensación con un tablero territorial por manzana, la canalización de subsidios y la verificación pública de actas y documentos.
Lo que queda es un expediente vivo: cada dato, geometría, costo, acuerdo y firma con procedencia y versión. Cuando un vecino entra o sale, el proyecto se recalcula y cada uno ve qué cambió para él.
Estado actual
Los motores ya calculan para toda Bogotá. La plataforma opera hoy en entorno local mientras se conectan todas sus piezas en un solo recorrido; el ecosistema completo de la aplicación se lanza próximamente.
Por qué ahora
La próxima ciudad ya está construida.
Está en los barrios consolidados, en el suelo que sus vecinos ya tienen. Falta decidirla juntos.
Creamos la ciudad de abajo hacia arriba